전환: 사무실 공간에서 "필요한 모든 것"으로

마이크 오가사피안

우리는 이제 광역 보스톤과 전 세계 사무실 시장에서 눈에 띄는 불안과 불확실성의 시기로 들어섰습니다. 최근 새로운 연구에서는 약 14억 평방피트의 사무실 공간이 2030년까지 쓸모 없게 될 것이라고 주장했습니다. 도시 지역의 경우 일부 도시에서는 주거용 전환을 허용하기 위해 구역 재조정을 고려했지만 대형 정사각형 바닥판으로 인해 전환 가능성이 제한적입니다. 윈도우 라인이 거의 없는 길고 좁은 유닛입니다. 소유자, 대출 기관 및 지방 자치 단체는 모두 같은 질문을 하고 있습니다. 이 모든 빈 공간을 어떻게 해야 할까요?

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오피스 시장이 어디로 향하고 있는지 이해하려면 먼저 이곳 광역 보스턴에서 현재 과잉 공급을 초래한 역학이 무엇인지 분석해야 합니다. 현재 I-495 내 보스턴의 사무실 공급량은 대략 1억 1천만 평방피트에 달하며 그 중 약 3분의 1은 1995년 이후에 건설되었습니다. 1990년대 초반의 저축 및 대출 위기는 닷컴 시대에 전례 없는 사무실 수요로 이어졌습니다. 그리고 오늘날 우리가 볼 수 있는 과잉 공급의 원인이 되었습니다.

아이러니하게도 인터넷은 사이클의 양쪽 끝에서 과잉 공급의 원동력이 되어 닷컴 시대에 과잉 구축을 초래한 높은 수요를 촉진했으며 이제는 Zoom 및 Microsoft Teams의 출현으로 수요 부족의 주요 원인이 되었습니다. 이제 디지털 기반 작업자는 어디에서나 작업할 수 있으며, 원격 및 하이브리드 작업의 추세로 인해 사무실 사용자는 규모를 축소하고 더 ​​작은 설치 공간과 단기 임대를 선택하게 되었습니다. 인터넷은 주고, 인터넷은 빼앗는다.

광역 보스턴의 사무실 개발자와 집주인은 전염병 이전부터 이 사실을 알고 있었습니다. 교외 사무실 점유율은 역사적으로 지난 30년 동안 83~85% 사이였기 때문입니다. 재택근무 모델은 사무실의 최대 사용자인 기술 회사의 추세를 가속화했습니다. 지속적인 영향을 미치려면 기존 재고의 상당 부분을 완전히 다른 것으로 재배치해야 합니다.

사무실 건물을 연구실 공간으로 전환하는 추세가 늘어나고 있습니다. 128 Central 하위 시장에서만 2018년 이후 1,280만 평방피트 이상의 기존 사무실 공간이 연구실로 전환되었습니다(출처: RWHolmes). 90년대와 2000년대 초반에 기술 회사를 위해 지어진 사무실 건물에는 일반적으로 서버실에 충분한 전력이 필요했고, 물리적 디스크를 통해 내보내야 하는 소프트웨어를 전송하기 위한 로딩 도크, 개방형 사무실 공간의 공기 흐름을 허용하는 데크 간 간격이 필요했습니다. 한때 작업자 칸막이로 가득 차 있었습니다. 이러한 모든 특성은 이제 실험실 준비 공간을 제공하는 데 활용할 수 있는 인프라를 제공했습니다.

대규모 연구실 전환은 2022년 후반까지 20,000 SF가 넘는 임대 계약이 빠른 속도로 발생하는 등 꽤 오랫동안 악명이 높아졌습니다. 자본 시장의 불확실성으로 인해 현재로서는 둔화되는 것으로 보이지만 여전히 높은 수준입니다. 더 가벼운 규모의 실험실 사용자를 위한 5,000~15,000SF 범위의 수요. 이 소규모 전환은 사무실 소유자에게 또 다른 실행 가능한 옵션이 되었습니다. 2023년에 지금까지 이 규모 범위에서 여러 거래가 이루어졌습니다. Blue Martin Labs는 이전 주 세무부 사무실을 Woburn의 100 Trade Center에 있는 혈액 및 조직 배양 실험실로 전환하고 Quantum Diamond는 유사한 공간을 가벼운 실험실 공간으로 전환했습니다. 월섬의 1466 메인 스트리트.

또한, 다양한 용도로 사용 가능한 플렉스 공간에 대한 수요는 지난 5년 동안 꾸준히 증가해 왔습니다. 광역 보스턴에서는 조명 제조, 연구실 외 연구 개발, 조명 조립, 청정 창고(의료 기기 등의 제품) 등의 용도로 유용한 공간을 찾는 데 어려움을 겪었습니다. 많은 사무실 건물은 이러한 유형의 용도로 쉽게 전환할 수 있습니다. 특히 냉방이 아닌 난방만 하는 단층 플렉스 시장과 달리 완전히 온도가 제어되기 때문입니다.

건물에 충분한 전력과 적재 접근권이 있는 경우 사무실 공간을 다목적 용도로 전환하는 것은 간단합니다. 어떤 경우에는 소유주가 화물 엘리베이터를 설치하거나 더 많은 하역장을 만들어 사용자를 상층으로 유도하고 분할을 허용하기로 결정했습니다. 이 규모 범위에서 가장 큰 임차인 집단은 10,000~30,000SF 범위에 있는 경향이 있습니다. 많은 광역 보스턴 사무실 건물의 바닥판 크기는 50,000~60,000SF입니다. 사용자는 연구실 사용자가 필요로 하는 설비를 거의 필요로 하지 않으며 작업에는 일반적으로 VCT 타일을 사용하여 개방형 공간을 제공하고 공간의 60-80%에서 천장 그리드를 제거하는 작업이 포함됩니다.